서울 공공재개발 후보지 8곳 투자해야 하나?

서울 공공재개발 후보지 8곳 투자해야 하나? 말아야 하나?

 

 

좋은 하루 보내고 계신가요? 부린이를 위한 부동산 정보입니다. 지난 1월 15일, 국토교통부와 서울시는 흑석2 구역을 비롯한 시범사업 후보지 8곳을 발표했습니다. 이르면 올해 연말쯤 공공재개발 정비구역으로 최종 확정되어 사업에 박차를 가할 것으로 전망되는데요, 과연 서울 공공재개발 후보지 8곳이 투자할만한 대상일지 아닐지 국토교통부의 보도자료를 보며 확인해보겠습니다.

 

 

재개발 투자를 꿈꾸시는 부린이를 위한 정보이며 모든 투자의 책임은 본인에게 있다는 점을 먼저 고지 드립니다. 아래의 글은 제 개인적인 생각이며 투자의 가이드라인일 뿐입니다. 그럼 자세한 내용 아래에서 확인해보겠습니다.

 

 

 

글의 순서

 

 

 

 

서울 공공재개발 후보지 8곳 위치 확인

 

우선 서울 공공재개발 후보지로 선정된 8곳의 위치를 확인해보겠습니다. 보도자료를 비롯한 많은 뉴스에서도 알 수 있듯 가장 많은 관심을 받고 있는 흑석2 구역을 비롯한 8곳 모두 초역세권에 위치해 있습니다. 보도자료는 이번 후보지 선정을 20년도 공공 재개발 후보지 공모에 참여한 70곳 중 도시재생지역 등 공모대상이 아닌 10곳을 제외한 60곳 중, 이미 정비계획안이 마련된 기존 정비구역 12곳을 대상으로 했다고 밝혔습니다. 또한 해당 후보지는 모두 역세권에 위치했지만 사업성 부족 또는 주민 간 갈등으로 인해 사업이 평균 10년 이상 정체된 곳이라 언급했습니다.

 

 

서울 공공재개발 8곳의 면적 총합은 12만 979미터 제곱 정도이며 기존 세대수는 1704세대, 예상 세대수의 총합은 4700여 호입니다.

 

 

 

서울 공공재개발 후보지 8곳 문제점?

 

보도자료를 볼 때는 문장 하나하나를 꼼꼼히 읽고 분석해 봐야 합니다. 특히, 재개발 지역에 대한 투자는 최소 10년 이상을 바라봐야 한다는 점을 명심하세요. 10년 동안 최소 억이 묶여 있으면 기회비용 또한 어마 무시하기 때문에 덜컥 재개발 후보지 빌라에 투자하는 것은 금물이라고 생각이 됩니다.

 

문제점 1: 주민 간 갈등

 

국토교통부와 서울시는 기존 정비구역의 문제점 인지하고 정확히 알고 있지만 교묘히 서술했습니다. 위 이미지 속 글을 한 번 소리 내어 읽어보시길 바랍니다. '모두 역세권' ~ '사업성 부족', '주민 간 갈등' 부분을 여러 번 읽어보시길 바랍니다. 

 

감이 조금 오시나요? 서울 공공재개발 후보지 8곳은 모두 '초역세권'에 위치한 곳입니다. 그냥 역세권이 아닌 초역세권이며 흑석2구역의 경우 한강 조망권 또한 갖출 수 있는 서울에서 몇 안 되는 지역입니다.

 

 

초역세권 지역이 사업성 부족?

 

초역세권 지역은 서울에서 핵심지역입니다. 그런데 사업성 부족이라는 건 사실 말이 안 됩니다. 그렇다면 서울 공공재개발 후보지 8곳 모두 정비구역 지정 이후 사업이 평균 10년 이상 정체된 진짜 이유는 '주민 간 갈등'이라는 결론이 나옵니다. 임장을 해보신 분들은 더 확실히 아시겠지만 해당 후보지 모두 역 주위로 빌라, 오피스텔 등 주거 시설과 비주거 시설이 혼합되어 있는 지역입니다. 즉, 해당 지역은 추후에도 주민 간의 갈등을 원만히 해결하고 사업 추진을 속도감 있게 내는 데에는 많은 어려움이 따를 것으로 생각됩니다.

 

문제점 2: 일반 분양 물량

 

공공재개발은 새로 건설되는 주택 중 조합원 분양분을 제외한 물량의 절반을 공공임대 등으로 공급해야 합니다. 즉 보도자료에서 제시한 예상 세대수의 상당 부분은 공공임대 물량으로 빠지게 되는 것입니다.

 

여기서 생각해볼 문제가 바로 수익성일 텐데요, 예시에 든 것처럼 일반분양이 25%밖에 안된다면 수익률이 악화됩니다. 민간 재개발 분양보다 우선 수익성은 반토막이 난 채로 시작되는 것입니다. 근데 만약 정권이 바뀌어 민간 재개발이 활성화된다면? 여러분들이 한 번 잘 생각해보시길 바랍니다.

 

문제점 3: 인센티브?

 

정부는 인센티브 또한 제시하며 공공재개발을 꼭 추진시키겠다는 뜻을 밝혔습니다. 위의 언급된 공공임대 물량을 주민들에게 얻기 위한 도시 규제 완화, 사업성 보장 등의 인센티브입니다. 천천히 뜯어보면 사실 메리트가 없습니다. 아래에서 자세히 살펴보겠습니다.

 

 

도시규제 완화 부분부터 살펴보겠습니다. 용적률을 법적 상한의 120%까지 완화하고 임대주택 기부채납 비율도 20~50%로 완화한다고 되어 있는데요, 이 법규는 이미 지난 2020년 9월 3일, 더불어민주당 천준호 의원이 대표 발의한 공공공재개발 도입을 위한 도시 및 주거환경정비법 일부 개정법 류안에 포함된 내용입니다. 즉 서울 공공재개발 후보지 8곳을 위한 추가 혜택이 아니죠. 

 

사업성 보장 내용 또한 한 번 볼까요? 분양가상한제 적용 제외 그리고 미분양 비주거시설 매입 지원 등을 사업성 보장 항목으로 예시를 들었습니다. 얼핏 보면 그럴싸 합니다. 그렇지만 이런 글에 현혹되어서는 안 되죠.

 

 

분양가상한제 적용 제외 부분은... 원베일리 공모가에서도 알 수 있듯, 공시지가 현실화가 점점 되면서 (최대 90%까지 현실화될 예정), 사실상 분양가상한제는 유명무실해질 거라는 것이 중론입니다. 즉, 서울 공공재개발 후보지 8곳이 분양될 시점에는 분상제 적용 제외가 큰 메리트가 있는 인센티브가 아닙니다.

 

반포 래미안 원베일리 분양가, 일반분양 일정

 

미분양 비주거시설 매입 지원에 대해서는 제가 정말 할 말이 없습니다... 초역세권 지역에 비주거시설인 상가나 건물이 미분양날 일이 있습니까? 그것도 서울에서? 없습니다. 

 

문제점 4: 무리한 선정 후 사업 진행 일정

 

국토부와 서울시는 1월 14일 후보지를 선정하고 오는 12월까지 정비구역 및 시행자를 지정하려고 합니다. 중간 단계에서 주민설명회가 1달, 업무협약 체결이 1달, 정비계획 수립이 약 6달 걸린다고 보고서를 써냈는데요... 주민 간의 갈등이 극심한 곳들에서 업무협약 체결이 1~2달 만에 가능할지 큰 의문입니다.

 

향후 일정이 차일피일 미뤄지며 재개발 속도에 박차를 가하지 못할 확률이 높다고 생각됩니다.

 

 

맺음말

오늘은 서울 공공재개발 후보지 8곳 투자를 지금 해야 되는지 말아야 되는지 알아봤습니다. 다시 한번 해당 내용은 제 생각을 서술한 것으로 모든 투자는 본인 판단 여부에 달렸습니다. 제 개인적인 생각은 아직 이 곳에 투자하는 것은 시기상조입니다. 그럼 더 궁금한 사항은 아래 댓글로 문의 부탁드립니다.

 

 

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