2021년 서울 집값 전망 : 공급 측면에서 살펴보는 아파트값 상승 요인

2021년 서울 집값 전망 (아파트값은 폭등할까? 폭락할까?) 지금이라도 아파트를 사야 하나?...?

 

 

좋은 하루입니다! 안녕하세요 :) 부린이를 위한 부동산 정보입니다. 요즘 아파트값이 정말 말도 안 되게 치솟고 있습니다. 역대 최장 기간 동안 상승장을 이어가고 있는 서울 부동산. 무주택자분들의 신음 소리는 갈수록 커져가고 1 주택자들도 늘어나는 세금 문제로 골머리를 앓고 있는데요, 많은 분들이 궁금해할 만한 2021년 올해 서울 아파트값의 전망을 해보겠습니다. 

 

 

라이트하x스나 선x인처럼 저는 폭락론자도 아니고 폭등론자도 아닙니다. 개인적으로는 물가상승률만큼 +-만큼 부동산이 움직이는 양상이 좋다고 생각하지만... 결론적으로 말하자면 현실은 거의 모든 지표에서 2021년 서울 집값은 상승합니다. 오늘은 공급적인 측면에서의 서울 아파트 상승 요인을 살펴보겠습니다. 자세한 내용 아래에서 확인해주세요.

 

글의 순서

 

 

서울 집값 상승 요인: 공급

 

서울 아파트 입주 물량 지표

집값, 특히 아파트값은 기본적으로 공급과 수요의 원리로 움직입니다. 공급이 많고 수요가 적으면 당연히 아파트값은 내려갈 텐데요, 아래 이미지는 직방red에서 조사한 서울 아파트 입주 물량 추이입니다. 2020년 약 4만 4천 가구 입주 후 2021년은 반토막도 채 되지 않는 2만 가구가, 2022년에는 2021년의 1/2 정도인 12,000여 가구가 입주합니다. 

 

출처: 직방

 

물론 건설사 사정에 따라 해당 입주 물량 추이는 변할 수 있으나 거시적인 흐름에서 서울 부동산의 공급이 절벽에 다다랐음을 확인할 수 있습니다.

 

아파트 매물 부족

 

이번 대세 상승장의 주요 원인은 사실상 정부의 정책 실패에 기인하는 것이 많습니다. 지금까지 24번, 올 설 이전에 발표될 변창흠 표 부동산 정책까지 합치면 이번 문재인 정부에서는 25번의 부동산 정책을 펼쳤습니다. 결과는 다들 아시다시피 집값, 특히나 대출이 나오는 중저가 아파트를 위주의 폭등장이었습니다. 아파트 매물 잠김 현상을 초래한 정부의 정책 몇 가지만 살펴보겠습니다.

 

 

8.2 대책

주요 골자는 DTI, LTV를 축소시키고 양도소득세 증가 그리고 주택임대사업자 세제 혜택 등이 있습니다.

 

양도세 중과로 인해 2018년 한 해에서만 증여로 돌아선 아파트 수가 24,765 채입니다. 즉 원래는 전월세 또는 매매로 나왔어야 할 다수의 서울 아파트들의 매물이 잠겨버렸죠.

 

주택임대사업자 등록

 

다주택자들에게 양도세를 중과시키며 정부는 단 하나의 퇴로를 열었는데요, 그것은 바로 주택임대사업자 세제 혜택입니다. 2018년 한 해에만 약 38만 호가 주택임대사업자로 등록되었으며 현재 159만 호 정도의 아파트들이 향후 몇 년간 매물로 나오지 못합니다. 즉 공급 부족의 트리거 중 하나로 작용했습니다.

 

임대차 3 법 

임대차 3 법의 주요 골자는 전월세상한제, 전월세신고제, 계약갱신청구권제입니다. 계약갱신청구권을 쓸 경우 2년의 전세 계약이 연장되는데요, 이는 시중의 전세 매물 감소로 연결됨과 동시에 전세 대란을 야기하는 씨앗이 되었습니다.

 

 

 

맺음말

오늘은 서울 아파트값 상승 요인을 공급적인 측면에서 살펴봤습니다. 이 외에도 정말 복합적인 상승 요인이 많은데요, 3기 신도시 토지보상금이 올해에만 50조 원이 풀리면서 유동성이 활발하다는 점을 또 다른 상승 요인으로 꼽을 수도 있겠습니다. 

 

짧게나마 살펴봤는데요, 이 글이 도움이 되었다면 좋아요와 구독 그리고 공유까지 부탁드리며 추가 질문은 아래 댓글로 문의 부탁드립니다! 읽어주셔서 감사합니다.

 

 

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